Studenti fuori sede, locazioni e Covid-19
Qual è l’impatto della pandemia da Covid-19 sui contratti di locazione degli studenti universitari fuori sede?
L’attuale stato di emergenza sanitaria dovuta al Covid-19 e i conseguenti provvedimenti emanati dal Governo per fronteggiare l’emergenza epidemiologica, impongono alcune considerazioni e riflessioni anche sui rapporti locativi, nello specifico sui contratti di locazione di natura transitoria per studenti universitari.
La sospensione delle attività universitarie nonché il rientro di centinaia di studenti universitari nelle proprie abitazioni familiari, hanno generato l’interrogativo se sia o meno legittimo sospendere, ridurre o addirittura interrompere con effetto immediato, il pagamento dei canoni di locazione per gli immobili non utilizzati per impossibilità sopravvenuta o a causa dell’eccessiva onerosità della prestazione, vista l’oggettiva impossibilità di seguire lezioni in aula e, conseguentemente, la non più necessaria utilizzazione dell’immobile o della stanza oggetto di locazione.
Nel caso in esame né l’utilizzo dell’immobile né il pagamento del corrispettivo sono oggetto d’impedimento, non sussistendo una sopravvenuta impossibilità della prestazione o della controprestazione, né uno squilibrio tra la prestazione e la controprestazione (il valore, il bene locato e il corrispettivo sono rimasti sempre gli stessi).
Nulla vieta allo studente di godere dell’immobile locato che, oltretutto, permane nella sua esclusiva disponibilità, non essendo sopraggiunti elementi di fatto e di diritto che lo rendono oggettivamente inutilizzabile o inagibile; né sussiste una condotta del locatore che impedisca allo studente di fruire dell’alloggio.
La prestazione del conduttore-studente è quella del pagamento del canone e la Corte di Cassazione ha in più occasioni affermato che l’obbligazione pecuniaria è sempre oggettivamente possibile, potendosi configurare solo un’impotenza economica del singolo debitore e dunque un’impossibilità soggettiva all’adempimento dell’obbligazione.
Pertanto, qualsiasi iniziativa unilaterale del conduttore di non pagare o ridurre il canone sarebbe illegittima e costituirebbe un vero e proprio inadempimento contrattuale.
Nel nostro codice civile vige un principio generale che regola l’esecuzione dei contratti imponendo a ciascuno dei contraenti – ex combinato disposto artt. 1337 c.c. e 1375 c.c. – di comportarsi secondo diligenza e buona fede.
Dunque, considerata l’eccezionalità degli eventi e della situazione che siamo costretti a vivere, il buonsenso e la buona fede delle parti interessate aiutano a volte a trovare il giusto rimedio.
Diversamente, il conduttore ha diritto, salvo diversa pattuizione a lui più favorevole, di recedere dal contratto di locazione (invocando i gravi motivi) ai sensi dell’art. 9 del contratto tipo “Allegato C” al DM 16 gennaio 2017, dando al locatore il preavviso di tre mesi.
